por Haidee Chu

La gobernadora Kathy Hochul tiene un plan para poner en orden los sótanos y cavas ilegales de la ciudad de Nueva York, pero no se aplicará a los propietarios e inquilinos en muchos vecindarios donde la necesidad de legalización es más urgente debido al estancamiento durante las negociaciones presupuestarias de Albany, según fuentes.

Durante años, tanto propietarios como inquilinos han presionado para que estos alquileres subterráneos, propensos a inundaciones e incendios, sean más seguros para decenas de miles de neoyorquinos, sacándolos de las sombras regulatorias. El alcalde Eric Adams también respaldó la idea de legalizar estas moradas subterráneas como parte de una solución a la actual crisis inmobiliaria.

Pero el intento de la ciudad de legalizar y convertir estas viviendas, puesto a prueba en un solo vecindario de Brooklyn, sin cambios en las leyes estatales, tuvo un costo prohibitivo y casi imposible para los propietarios.

El programa piloto de conversión de sótanos del estado, aprobado la semana pasada por la Legislatura como parte del presupuesto estatal, tiene como objetivo eliminar esa burocracia al renunciar a elementos estrictos de la ley de viviendas múltiples del estado, permitiendo a los propietarios un camino para legalizar las unidades de sótanos y cavas existentes mediante el cumplimiento de los estándares de seguridad y salud de la ciudad.

Según la ley estatal de viviendas múltiples, los propietarios que quieran convertir apartamentos en el sótano de casas bifamiliares existentes tendrían que realizar una serie de mejoras costosas que, según sus defensores, no mejoran la seguridad del sótano, como excavar los cimientos del edificio para agregar algunas pulgadas de altura del techo.

Por el contrario, los sótanos se prohibirían totalmente fuera del programa piloto. En la ciudad de Nueva York, una cava se define por estar mayoritariamente por debajo del nivel de la acera, mientras que un sótano suele estar más de la mitad por encima del nivel de la acera.

El nuevo piloto de Albany abrirá conversiones legales en quince distritos comunitarios de toda la ciudad. “Es importante tener una cuarta parte de los distritos comunitarios de la ciudad listos para asumir este proyecto”, dijo Sadia Rahman, subdirectora de políticas de Chhaya CDC, una organización sin fines de lucro con sede en Queens que se enfoca en vivienda y presta servicios en comunidades del sur de Asia e indo-caribeñas. “Creo que la parte que es frustrante y decepcionante es que hay comunidades en Queens que necesitan igualmente, si no más, un programa de seguridad y conversión de sótanos”.

El programa piloto, por ejemplo, no habría servido de nada para ocho de las once personas que murieron en sus apartamentos subterráneos durante el huracán Ida, incluidas Yue Lian Chen, una mujer de 86 años que murió ahogada en su apartamento de Elmhurst, y Darlene Hsu, de 48 años, que nunca logró salir de su sótano en Forest Hills.

La naturaleza ilícita de estos apartamentos subterráneos hace que sea difícil contabilizar con precisión el número de sótanos y cavas ocupados por los residentes en este momento. Pero de los quince distritos de juntas comunitarias incluidos en el programa piloto, solo uno está ubicado en Queens, donde se encuentran casi el 40% de los 376.478 espacios de sótanos y cavas estimados en viviendas de una a tres familias de la ciudad, la mayor cantidad de cualquier distrito. En comparación, seis de los distritos piloto están ubicados dentro de Manhattan, donde se encuentra sólo aproximadamente el 1% de esos espacios subterráneos. Cuatro están ubicados cada uno en Brooklyn y El Bronx.

“No parece haber ningún estudio de planificación urbana, datos o clima que se estuviera realizando en segundo plano que informara a estos distritos”, dijo Rahman.

“Parte del problema es que muchos de los vecindarios, no todos, pero sí muchos de los vecindarios donde se aplica este piloto simplemente no tienen la tipología de vivienda que se beneficiaría de estas reformas”, dijo Ryan Chávez, quien dirige un programa piloto a nivel ciudad de conversión de sótanos en Cypress Hills Local Development Corporation, ubicada dentro del Distrito Comunitario 5 de Brooklyn, un área excluida por el nuevo programa estatal. En el barrio también murió Roberto Bravo, de 66 años, en su sótano, durante el huracán Ida.

Ese programa piloto de Brooklyn recibió una demanda abrumadora de los propietarios locales en Cypress Hills y el este de Nueva York cuando se lanzó en asociación con el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad en 2019, dijo Chávez. Pero la cantidad de barreras regulatorias provocadas por la ley de viviendas múltiples del estado, junto con un recorte presupuestario durante la pandemia de Covid, pronto significó que los propietarios serían descalificados o eliminados uno por uno.

Aunque alrededor de 900 propietarios habían preguntado inicialmente sobre el programa, dijo Chávez, el año pasado sólo cinco pudieron permanecer activos en el programa.

“Por eso este último anuncio fue tan decepcionante. Esta es una verdadera oportunidad perdida”, dijo Chávez. “La negligencia del estado garantiza que los inquilinos de las unidades del sótano sigan siendo vulnerables, sigan en peligro y garantiza que sus viviendas sigan siendo precarias, inestables y, en el peor de los casos, potencialmente inseguras”.

La propuesta presupuestaria inicial del gobernador habría creado un camino para la legalización de sótanos en toda la ciudad de Nueva York, porque “necesitamos todo el espacio que podamos”, dijo entonces el gobernador. Pero una fuente familiarizada con la negociación del presupuesto legislativo dijo a The City que “esto terminó siendo un programa piloto porque ciertos miembros armaron un escándalo y se negaron a que se incluyera a su barrio”.

La oficina de Hochul no hizo comentarios sobre la investigación de The City sobre cómo se seleccionaron las áreas piloto y cómo el estado planea abordar las preocupaciones de los inquilinos y propietarios de viviendas en áreas vulnerables.

Mientras activistas como Rahman y Chávez criticaron la decisión del estado de excluir muchas áreas vulnerables del programa piloto, señalando también una falta de transparencia en el proceso de selección, algunos legisladores estatales dicen que fueron igualmente tomados por sorpresa.

Jessica González-Rojas (D-Queens), por su parte, dijo que también está decepcionada por cómo el programa ha dejado de lado muchas áreas de necesidades en Queens. Había expresado su apoyo al nuevo programa piloto a sus colegas, agregó, y alentó a que se incluyera a sus electores en Astoria, Corona, East Elmhurst y Jackson Heights. Otra fuente familiarizada con el asunto dijo que Corona también debería estar incluida en el programa.

“Pero por alguna razón solo incluyeron el Distrito Comunitario 2”, dijo González-Rojas, refiriéndose a un distrito que incluye Long Island City, Sunnyside y partes de Woodside. “Me gustaría tener más información, pero no entiendo por qué se excluyó a los demás”.

La única opción asequible

Los apartamentos subterráneos no regulados siguen siendo una de las formas más asequibles de vivir en la ciudad, dijo Rahman, lo que significa que muchos inmigrantes de clase trabajadora y personas de color a menudo recurren a ellos en busca de refugio a pesar de los riesgos de seguridad y los desalojos repentinos, ya sea por parte de sus propietarios o por agencias de la ciudad encargadas de hacer cumplir las normas de vivienda y construcción.

La gente seguirá viviendo en sótanos ilegales con o sin reformas, añadió, pero “un programa da a la ciudad y a los expertos la posibilidad de entrar en estas casas para evaluaciones e inspecciones de seguridad donde los propietarios no tienen que temer las multas y los inquilinos no tienen por qué tener miedo al desalojo”.

En Queens, sin embargo, la mayoría de los inquilinos de sótanos que buscan asesoramiento legal por malas condiciones de vida, desalojos u órdenes de desalojo de agencias tienden a vivir en áreas excluidas de los nuevos programas piloto, como Corona, Elmhurst, Flushing y muchas partes del sureste de Queens, incluidos Jamaica, St. Albans y Ozone Park, dijeron los abogados de vivienda de Queens Legal Services, Johnny Thach y Rob Sanderman.

Casi la mitad de todas las órdenes de desalojo emitidas por ocupaciones ilegales salieron de Queens, según los registros del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda, más que en cualquier otro distrito. No todas las órdenes de desalojo en los datos son para apartamentos en sótanos ilegales, sin embargo, los activistas dicen que los registros esbozan a grandes rasgos una imagen del problema.

Los inquilinos “muy a menudo” desconocen que sus apartamentos son ilegítimos, dijo Sanderman, y tienen menos protección contra los desalojos en comparación con un inquilino legal. También tienen pocos recursos contra violaciones del código de vivienda, añadió Thach, debido al temor a represalias de sus propietarios y porque contactar a las agencias de la ciudad significa involucrarse en altos riesgos de recibir una orden de desalojo.

“Diré que todos mis clientes que viven en sótanos son los que realmente están pasando más dificultades”, dijo Thach. “A menudo son indocumentados, tienen bajos ingresos, por lo que realmente son parte de la crisis inmobiliaria donde el alquiler es demasiado alto y es todo lo que pueden pagar”.

^{The City. Traducción: Tara Valencia}